Для юристов различия в названиях договоров довольно условные. Главное это суть, то есть условия договора, а не его название. Договор может называться по одному, а его суть будет совсем другая. В таком случае будут применяться нормы права, вытекающие из существа договора.

Основное содержание предварительного договора - связать стороны обязанностью заключить в будущем определенный договор, который нужен сторонам, в конечном счете (так называемый основной договор).

Предварительные договоры используются в тех случаях, когда при определенных обстоятельствах невозможно заключить основной договор. Например, квартиру, которую хочет продать строительная компания, еще не построенную и не сдана в эксплуатацию. Поэтому, строительная компания заключает с будущим собственником такой квартиры предварительный договор по условиям которого, строительная компания обязуется построить дом с соответствующей квартирой, сдать дом в эксплуатацию и продать соответствующую квартиру.

Предварительный договор должен содержать в обязательном порядке предмет и другие существенные условия основного договора. Предварительный договор должен заключаться в той же форме, в которой должен заключаться основной договор. Например, в случае указанном выше, предварительный договор между строительной компанией и будущим владельцем квартиры подлежит обязательному нотариальному удостоверению, поскольку основной договор (которым в данном случае будет договор купли-продажи квартиры) подлежит нотариальному удостоверению (ст. 657 Гражданского кодекса Украины).

Обязательная письменная форма предусмотрена также для предварительных хозяйственных договоров, т.е. для договором между предпринимателями и юридическими лицами. Такой договор нельзя заключить усно, иначе такая сделка будет недействительной. Предварительный хозяйственный договор, который касается отчуждения по основному договору недвижимости, также следует заключать нотариально.

Протокол о намерениях стороны, как правило, заключают для того, чтобы зафиксировать определенный этап договоренностей, которые не будут иметь юридическую силу договора и юридических последствий.

Таким образом, основным отличием между предварительным договором и протоколом о номерениях является то, что протокол о намерениях не несет юридических последствий, а для преварительного договора такие последствия установлены законом и договором.

Следует заметить, что при существующей на сегодня судебной практики, нарушения сторонами предварительного договора влечет лишь возможность взыскания с виновной стороны убытков, причиненных просрочкой заключения основного договора, а также возможность вернуть полученный аванс.

Принуждение к заключению основного договора в судебном порядке -  невозможно.

Форма предварительного договора.

Предварительный договор должен быть заключен в той же форме, в которой следует заключать основной договор. Итак, если основной договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, то и предварительный договор должен быть нотариально удостоверен.

Предварительные договора часто используются при купле-продаже недвижимости, квартир в новостройках и квартир на вторичном рынке. Следствием нарушения нотариального удостоверения таких договоров является признание таких договоров недействительными (ничтожными) и незаключенными.

Таким образом, в случае если вы заключили предварительный договор с застройщиком, но не удостоверили его нотариально, то можете не только потерять право на жилье, но и уплаченные по ткого договору деньги. Так, к примеру, вы заключили договор с застройщиком и ждете строительство и сдачу дома в эксплуатацию. Строительство дома часто затягивается на три и более лет. За это время истекает срок исковой давности. Поэтому к заключению таких договоров следует подходить ответственно с привлечением адвокатов по недвижимости.

Читайте также:

Регистрация договоров о совместной деятельности в государственной фискальной службе (налоговой)

Отличие цены от стоимости в договоре

Зачем нужен юрист, если можно скачать договор аренды в Интернете?