.jpg)
Безумовно, юрист або адвокат з оренди потрібен не завжди. Є некритичні випадки, коли договір потрібний для «галочки» або просто для бухгалтерії, щоб проводити офіційні платежі, притому, що суми орендних платежів невеликі.
Але якщо це не так, то варто почитати цю статтю.
Чим договір, складений Вашим юристом з оренди, краще типового договору, завантаженого з інтернету?
Ваш юрист або адвокат звичайно:
- складає договір оренди саме під Ваш об'єкт, під конкретного контрагента;
Договір оренди зазвичай складає орендодавець. Оскільки він краще знає своє майно і його особливості.
Крім того, орендодавець у типових договорах зазвичай знаходиться в більш невигідному становищі порівняно з орендарем. Адже він передає своє майно у користування. У нього виникає купа головного болю, пов'язаного з цим.
Орендодавець зазвичай турбується, щоб:
- орендар вчасно платив;
- не зашкодив або взагалі не знищив арендованого майна;
- не створював проблем сусідам і відповідно Вам,
- після закінчення договору, з'їхав у чітко вказаний у договорі час, а не користувався безкоштовно приміщенням ще довгі роки, поки Ваші юристи влаштовують тривалі баталії в судах і т.д.
- знає останні зміни законодавства і судову практику;
Законодавство і судова практика постійно підносить юристам та адвокатам якісь нововведення.
Багато юристів з оренди пам'ятають, що сталося тоді, коли Вищий господарський суд України визнав в одній із справ, що відсутність у договорі оренди усіх істотних умов веде до визнання договору неукладеним.
І тоді почалася повальна практика визнання «неугодних» якійсь стороні договорів оренди - неукладеними.
А в одному із законів істотних умов договору оренди налічувалося більше 12 штук. І всі договори, які не мали хоч однієї з таких умов, ризикували бути визнаними неукладеними в судах.
Зараз практика судів в цьому питанні не така зла. Але все одно юристи вже практично не допускають відсутність в договорі всіх істотних умов, зазначених у законодавстві і притому ще вказують про НЕ поширення Закону, який містить ці 12 істотні умов.
Нещодавно судова практика припіднесла ще один сюрприз. Верховний Суд України вирішив, що якщо орендар звільнив приміщення по закінченню терміну договору, але не склав акт прийому-передачі приміщень, то повинен платити орендну плату, поки такий акт не буде підписаний. І стягнув з орендаря орендну плату за приміщення, яке той не використав більше року.
Підписання такого акта прийому-передачі, коли сторони «побили горщики», іноді буває дуже складним.
А ось ще приклад. Колись договору оренди нерухомого майна, укладені строком більше одного року, підлягали нотаріальному посвідченню. Тепер такий термін становить три роки. Якщо не буде витримана нотаріальна форма договору, то такий договір буде просто марним «папірцем».
Таких прикладів досить багато.
На мій погляд, не існує ідеального договору, який не можна було б оскаржити в суді або витлумачити його інакше, ніж Ви планували, коли його підписували.
Таких нюансів досить багато. Навіть самий грамотний юрист не може дати відповідь на всі питання або передбачити в договорі всі нюанси. Але Ваш зможе постаратися максимально убезпечити Вашу сторону і забезпечити Ваш інтерес.
- знає, як збільшити, або зменшити відповідальність тієї чи іншої сторони, щоб було не вигідно не виконувати умови договору.
Зазвичай, за несвоєчасну сплату орендних платежів встановлюють відповідальність, яка не перевищує подвійну облікову ставку НБУ. Зараз така ставка становить 7% річних. Тобто за несплату орендних платежів орендар заплатить 14% річних. Це дуже вигідний кредит. Звичайно, за таких умов орендарю буде невигідно платити своєчасно. Ваш юрист знає, як зробити відповідальність орендаря такою, щоб тому було нерентабельно тягнути з оплатою.
Відповідальність сторін повинна бути такою, щоб невиконання принципових умов договору було невигідним.
- знає, як скласти з вигляду «добрий» договір, де було б багато прихованих моментів на користь свого клієнта.
Це пов'язано з тим, що Ваш юрист зазвичай знає всі передбачені законом санкції за невиконання того чи іншого зобов'язання. Навіщо їх повторювати в договорі. Зате може вказати якусь додаткову санкцію, яка законом не передбачена.
І цей список можна продовжувати дуже довго.
Просто повірте, що складання договору грамотним юристом буде значно вигідніше для Вас, ніж просто завантажити хороший зразок з інтернету.
Ще два слова хочеться сказати і про те, як юристи аналізують договір.
Чому Ваше уважне прочитання договору може виявитися недостатнім для його аналізу?
Я знаю, що мої клієнти взагалі не люблять читати договори. Вони завжди відправляють їх мені на аналіз. Але і це неправильно. Краще, щоб і вони теж їх читали (або менеджери), а потім зі своїми зауваженнями відправляли юристу. Так робити правильно.
Але поговоримо, про те, чому важливо, щоб юрист почитав договір перед його підписанням.
Наприклад, наскільки для Вас може виявитися принциповим два поняття: «розірвання договору» і «відмова від договору»? Начебто вони схожі.
Але ж для юристів та адвокатів з оренди це два дуже різних способи припинення договору.
«Відмова від договору» припиняє договір з моменту отримання відповідного повідомлення другою стороною. А «розірвання договору» відбувається в суді. Це дуже тривалий і важко передбачуваний процес.
От і уявіть, наскільки різним буде результат конфлікту за договором, якщо у вас буде тільки право «розірвати договір», а у Вашого контрагента - право «відмовитися від договору».
Вище я вже розповідав про приховані умови договору, які може вловити тільки юрист, який добре знає законодавство і судову практику.
Дуже часто кома чи порядок слів можуть значно поміняти сенс умови договору.
Наприклад, така умова:
«Орендар несе відповідальність за збереження орендованого майна, якщо не доведе, що його пошкодження сталося не з його вини».
І таке:
«Орендар несе відповідальність за збереження орендованого майна, у разі якщо таке пошкодження відбулося у зв'язку з його винними діями».
При всій схожості цих двох умов договору, вони мають різні наслідки для орендаря.
У першому випадку, орендар практично страхує майно. Тобто він відповідатиме і за пошкодження майна хуліганами, і пошкодження його клієнтами орендаря, а також кимось ще, оскільки не забезпечив його охорону.
У другому - він буде відповідати тільки за ті випадки, коли він сам його пошкодив.
Якщо Ви укладаєте договір оренди з банком або з великим підприємством, то, як правило, саме вони пропонують свій текст договору. У таких випадках договір вже містить багато невигідних для Вас умов, яких Ви можете просто не помітити.
Я часто брав участь у переговорах з великими банками, тому саме їх і привів як один з прикладів.
І ще. Був у мене випадок, коли я брав участь у переговорах з боку власників будинку. Їхній будинок планувало орендувати консульство іноземної держави.
На перший погляд, договір був дуже вигідний для моїх клієнтів. Незважаючи на те, що консульство пред'явило багато умов по переробці будинку для їх потреб, орендна плата була дуже приваблива. До того ж договір укладався на дуже тривалий термін. Умови просто «солодкі». І клієнтам здавалося, що їх орендар дуже надійний. Як говорили представники консульства, вся іноземна держава відповідатиме за їх боргами в разі чого.
Але мені довелося попередити своїх клієнтів, що у консульств є багато так званих «судових імунітетів» перед нашими судами. Стягнення з них грошей є вкрай проблематичним.
Дізнавшись про це, мої клієнти відмовилися від цієї угоди і здали свій будинок іншим орендарям.
Через пару років, я побачив в реєстрі судових рішень тривалу судову тяжбу між цим консульством та іншим власником будинку. У підсумку йому так і не вдалося стягнути з консульства «дуже вигідну» орендну плату.
Ось такі справи.
Так що вирішуйте самі, чи потрібно користуватися послугами юристів, коли укладаєте договори оренди, чи ні.
Якщо вирішили, що Вам потрібна допомога юриста або адвоката, які спеціалізуються на орендних правовідносинах, - звертайтеся!
У розділі «Контакти» Ви знайдете наші телефони та адресу офісу, а також зможете зв'язатися з нашими юристами та адвокатами, відправивши Ваше запитання або пропозицію на електронну пошту.
Читайте також: