Увага! Остання редакція змінена Законом від 16.06.2020 № 692-IX
Звільнення від сплати орендної плати під час карантину. Як це працює?
Остання редакція Антикризового Закону, яким вирішено «звільнити від сплати орендної плати» на період карантину, сформульовано наступним чином:
"14. Встановити, що на час дії відповідних обмежувальних карантинних заходів, запроваджених Кабінетом Міністрів України з метою запобігання поширенню на території України коронавірусної хвороби (COVID-19), обставинами, за які наймач (орендар) не відповідає відповідно до частини другої статті 286 Господарського кодексу України, частин четвертої та шостої статті 762 Цивільного кодексу України, також є заходи, запроваджені суб'єктами владних повноважень, якими забороняються певні види господарської діяльності з використанням орендованого майна, або заходи, якими забороняється доступ до такого майна третіх осіб".
Цей антикризовий закон, прийнятий Верховною Радою 13 квітня 2020 року № 553-IX (законопроект №3279-д), а опублікований - 17 квітня 2020 року (надалі – Закон).
Які можливості дає цей Закон орендарям?
- Зменшення орендної плати;
- Звільнення від орендних платежів повністю.
В яких випадках відбувається зменшення орендної плати?
У разі, якщо через карантинні заходи істотно зменшилась можливість використовувати орендовані приміщення.
В яких випадках відбувається звільнення від орендної плати?
У разі, якщо приміщенням неможливо використовувати через введені владою заходи карантину.
Чи стосується цей закон тільки бізнесу?
Ні, цей Закон стосується усіх орендарів, а не тільки суб'єктів господарювання (як це було передбачено у проекті Закону). Тобто скористатись Законом можуть також громадські організації, політичні партії або звичайні громадяни тощо, які використовують приміщення для своїх потреб. Головне, щоб орендар (наймач), зміг довести, що не має можливості повністю або частково використовувати орендовані приміщення через запровадження карантину.
Це правило стосується тільки періоду дії карантину.
Період карантину – це час дії заходів карантину, які запроваджені:
- Кабінетом Міністрів України;
- Іншими суб'єктами владних повноважень, тобто: МОЗ, органи місцевої влади тощо.
Як працює цей Закон?
Автоматичного зменшення або звільнення від сплати орендної плати Закон не передбачає. В більшості випадків орендарю варто вже сьогодні - в період карантину, збирати докази того, що майно використовується, або використовується обмежено, а також, що причиною цього є запровадження карантину.
Наприклад, сторони договору оренди можуть скласти відповідний акт про те, що приміщення не використовується або обмежено використовується. А також зібрати низку інших доказів.
Однак, Закон не вимагає обов’язкового офіційного звернення орендаря для того, щоб отримати право на зменшення або звільнення від орендної плати.
Для застосування цього Закону необхідно зібрати докази, які доводять факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин.
Перший спосіб отримати знижку на орендної плати або її скасування на період карантину – це домовитись з орендодавцем. Така домовленість оформлюється: відповідним договором (це може бути додаткова угода, зміни та доповнення до договору оренди тощо), на крайній випадок обмінятись офіційними листами про зменшення або звільнення від сплати оренди на цей період.
Другий спосіб – судовий захист. Тобто вирішити це питання через суд, якщо сторони договору оренди не змогли домовитись.
Які документи для цього потрібні і які вимоги ставити в суді? На ці питання ми зможемо дати відповіді лише детально вивчивши саме Вашу ситуацію, оскільки варіантів дійсно багато і всі вони вирішуються індивідуально.
Цей закон стосується форс-мажорних обставин?
Ні, цей Закон про інше. Форс-мажорні обставини стосуються неможливості виконання договірних зобов’язань. Форс-мажор не звільняє від орендної плати, а лише дозволяє не платити штрафні санкції за несплату орендних платежів. Однак, цей Закон дозволяє зменшити розмір орендної плати або навіть повністю звільнити Орендаря від її сплати.
Крім того, цей Закон встановлює правило, яке має більш ширшу дію ніж форс-мажорні обставини, оскільки крім самих форс-мажорних обставин, обставини, встановлені ст. 762 Цивільного кодексу, можуть стосуватись, до прикладу, неможливості використання приміщення внаслідок дій самого орендодавця. Однак, в деяких випадках, ми радимо нашим клієнтам-орендарям, отримати довідку Торгово-промислової палати України про настання цих обставин.
Орендна плата за користування державним майном.
Наразі жодних особливостей щодо користування державним майном Закон або інші нормативні акти не передбачають. Разом із тим, Фонд державного майна України (ФДМУ) надав відповідні роз’яснення щодо застосування попередньої редакції Закону. З цих роз’яснень обережні юристи зроблять висновок, що варто вже зараз звернутись до ФДМУ щодо зменшення або звільнення від оренди, а також про комісійне обстеження орендованих приміщень на встановлення факту не проведення в них господарської діяльності. Це також стосується закладів громадського харчування, торговельно-розважальних центрів, фітнес-центрів, закладів культури, торговельного і побутового обслуговування населення, оскільки ФДМУ вважає, що у цих випадках Кабінет Міністрів не заборонив здійснювати діяльність повністю, а дозволяє хоча б обмежено працювати, як-от:
- у закладах громадського харчування може здійснюватись адресна доставка замовлень;
- у закладах торговельного і побутового обслуговування населення дозволяється торгівля продуктами харчування, пальним, засобами гігієни, лікарськими засобами і виробами медичного призначення.
Орендна плата за користування комунальним майном.
Питання зменшення або звільнення від орендної плати за користування комунальним майном багато місцевих органів влади (сільські, селищні та міські ради, а також органи влади ОТГ) прийняли окремі рішення з цього питання. Якщо ви користуєтесь комунальним майном, варто також з’ясувати, чи не прийнято місцевою владою відповідних рішень про звільнення або зменшення орендної плати на час карантину.
До прикладу розберемо два міста, в яких працює наша юридична фірма: Київ та Чернівці.
Київ
У Києві прийнято рішення (№ 903/9037 "Про деякі питання нарахування орендної плати за користування майном територіальної громади міста Києва" Київська міська рада) про:
- зменшення орендної плати на 50 % на період з 12.03.2020 року по 31.07.2020 року усі види приміщень комунальної власності;
- фактично звільнено від сплати орендної плати (орендну плату зменшено до 1 гривні) ті приміщення, які повністю припинили свою діяльність через пряму заборону, яка встановлена Кабінетом Міністрів. Для звільнення від орендної плати орендар зобов’язаний повідомити міську раду про припинення своєї роботи, протягом 10 робочих днів з моменту набрання чинності рішення №903/9037.
Чернівці
У Чернівцях звільнили орендарів комунального майна від сплати орендних платежів на період: з 13.03.2020 р. по 03.04.2020 р. (дослівно: "Доручити департаменту розвитку Чернівецької міської ради не проводити нарахування орендної плати"). Однак, для такого звільнення від орендних платежів орендар повинен подати відповідну заяву і таке звільнення має погодити постійно діюча комісія. У разі, якщо буде встановлено, що Орендар фактично використовує майно, то орендна плата буде нараховуватись в повному обсязі.
Зазначені рішення міських рад мають певні особливості, неузгодженості та суперечності, однак їх варто враховувати тим, хто орендує таке комунальне майно.
Висновок: Не гайте часу! Вже зараз домовляйтесь із Орендарем або Орендодавцем про розмір орендної плати на час карантину. Паралельно збирайте потрібні документи: пишіть відповідні заяви, складайте акти та готуйте інші докази. Карантин пройде, а час буде втрачено. Як каже відома приказка: "Готуй влітку сани, а взимку вози". І це стосується не тільки орендарів, але й орендодавців.
Залишились питання щодо орендної плати під час карантину? Звяжіться з нами! Будемо розбиратись саме у вашій ситуації. Контакти