Зачем нужен юрист, если можно скачать договор аренды в Интернете?

Безусловно, юрист нужен не всегда. Есть некритичные случаи, когда договор нужен для «галочки» или просто для бухгалтерии, чтобы проводить официальные платежи, притом, что суммы арендных платежей небольшие.

Но если это не так, то стоит почитать эту статью.

Чем договор, составленный вашим юристом, лучше типового договора, скачанного с интернета?

Ваш юрист обычно:

- составляет договор именно под ваш объект, под конкретного контрагента;

Договора аренды обычно составляет арендодатель. Поскольку он лучше знает свое имущество и его особенности.

Кроме того, арендодатель в типовых договорах обычно находится в более невыгодном положении по сравнению с арендатором. Ведь он передает свое имущество в пользование. У него возникает куча головной боли, связанной с этим.

Арендодатель обычно беспокоится, чтобы:

  • арендатор вовремя платил;
  • не повредил или вообще не уничтожил арендованное имущество;
  • не создавал проблем соседям и соответственно вам;
  • после окончания договора, съехал в четко указанное в договоре время, а не пользовался бесплатно помещением еще долгие года, пока ваши юристы устраивают длительные баталии в судах и т.д.

- знает последние изменения законодательства и судебную практику;

Законодательство и судебная практика постоянно преподносит юристам какие-то новшества.

Многие юристы помнят, что случилось тогда, когда Высший хозяйственный суд Украины признал в одном из дел, что отсутствие в договоре аренды всех существенных условий ведет к признанию договора незаключенным.

И тогда началась повальная практика признания «неугодных» какой-то стороне договоров аренды - незаключенными.

А в одном из законов существенных условий договора аренды насчитывалось более 12 штук. И все договора, которые не имели хоть одного из таких условий, рисковали быть признанными незаключенными в судах.

Сейчас практика судов в этом вопросе не такая злая. Но все равно юристы уже практически не допускают отсутствие в договоре всех существенных условий, указанных в законодательстве и притом еще указывают о не распространении Закона, который содержит эти 12 существенных условий.

Недавно судебная практика преподнесла еще один сюрприз. Верховный Суд Украины решил, что если арендатор освободил помещения по окончании срока договора, но не составил акт приема-передачи помещений, то должен платить арендную плату, пока такой акт не будет подписан. И взыскал с арендатора арендную плату за помещение, которое тот не использовал больше года.

Подписание такого акта приема-передачи, когда стороны «побили горшки», иногда бывает очень сложным.

А вот еще пример. Когда-то договора аренды недвижимого имущества, заключенные сроком больше одного года, подлежали нотариальному удостоверению. Теперь такой срок составляет три года. Если не будет выдержана нотариальная форма договора, то такой договор будет просто бесполезная «бумажка».

Таких примеров достаточно много.

На мой взгляд, не существует идеального договора, который нельзя было бы оспорить в суде или истолковать его иначе, чем вы планировали, когда его подписывали.

Таких нюансов достаточно много. Даже самый грамотный юрист не может дать ответ на все вопросы или предусмотреть в договоре все нюансы. Но ваш сможет постараться максимально обезопасить вашу сторону и обеспечить ваш интерес.

 - знает, как увеличить, или уменьшить ответственность той или иной стороны, чтобы было не выгодно не выполнять условия договора. 

Обычно, за несвоевременную уплату арендных платежей устанавливают ответственность, которая не превышает двойную учетную ставку НБУ. Сейчас такая ставка составляет 7 % годовых. Т.е. за неуплату арендных платежей арендатор заплатит 14 % годовых. Это очень выгодный кредит. Конечно, при таких условиях арендатору будет невыгодно платить своевременно. Ваш юрист знает, как сделать ответственность арендатора такой, чтобы тому было нерентабельно тянуть с оплатой.

Ответственность сторон должна быть такой, чтобы невыполнение принципиальных условий договора было невыгодно.

- знает, как составить с виду «добрый» договор, где было бы много скрытых моментов в пользу своего клиента. 

Это связанно с тем, что ваш юрист обычно знает все предусмотренные законом санкции за неисполнение того или иного обязательства. Зачем их повторять в договоре. Зато может указать какую-то дополнительную санкцию, которая законом не предусмотрена.

И этот список можно продолжать очень долго.

Просто поверьте, что составление договора грамотным юристом будет значительно выгоднее для вас, чем просто скачать хороший образец с интернета.

Еще два слова хочется сказать и про то, как юристы анализируют договор.

 

Почему ваше внимательное прочтение договора может оказаться недостаточным для его анализа?

Я знаю, что мои клиенты вообще не любят читать договора. Они всегда отправляют их мне на анализ. Но и это неправильно. Лучше, чтобы и они тоже их читали (или менеджеры), а потом со своими замечаниями отправляли юристу. Так делать правильно.

Но поговорим, о том, почему важно, чтобы юрист почитал договор перед его подписанием.

Например, насколько для вас может оказаться принципиальным два понятия: «расторжение договора» и «отказ от договора»? Вроде бы они похожи. 

А ведь для юристов это два очень разных способа прекращения договора.

«Отказ от договора» прекращает договор с момента получения соответствующего уведомления второй стороной. А «расторжение договора» происходит в суде. Это очень длительный и трудно предсказуемый процесс.

Вот и представьте, насколько разным будет исход конфликта по договору, если у вас будет только право «расторгнуть договор», а у Вашего контрагента - право «отказаться от договора».

Выше я уже рассказывал про скрытые условия договора, которые может уловить только юрист, хорошо знающий законодательство и судебную практику.

Очень часто запятая или порядок слов могут значительно поменять смысл условия договора.

Например, такое условие:

«Арендатор несет ответственность за сохранность арендованного имущества, если не докажет, что его повреждение произошло не по его вине».

И такое:

«Арендатор несет ответственность за сохранность арендованного имущества, в случае если такое повреждение произошло в связи с его виновными действиями».

При всей схожести этих двух условий договора, они имеют разные последствия для арендатора.

В первом случае, арендатор практически страхует имущество. Т.е. он будет отвечать и за повреждение имущества хулиганами, и повреждение его клиентами арендатора, а также кем-то еще, поскольку не обеспечил его охрану.

Во втором - он будет отвечать только за те случаи, когда он сам его повредил.

Если вы заключаете договор аренды с банком или с большим предприятием, то, как правило, именно они предлагают свой текст договора. В таких случаях договор уже содержит много невыгодных для вас условий, которых вы можете просто не заметить.

Я часто принимал участие в переговорах с большими банками, поэтому именно их и привел как один из примеров. 

И еще. Был у меня случай, когда я участвовал в переговорах со стороны собственников дома. Их дом планировало арендовать консульство иностранного государства.

На первый взгляд, договор был очень выгодный для моих клиентов. Несмотря на то, что консульство предъявило много условий по переделке дома для их нужд, арендная плата была очень заманчивая. К тому же договор заключался на очень длительный срок. Условия просто «сладкие». И клиентам казалось, что их арендатор очень надежный. Как говорили представители консульства, все иностранное государство будет отвечать по их долгам в случае чего.

Но мне пришлось предупредить своих клиентов, что у консульств есть много так называемых «судебных иммунитетов» перед нашими судами. Взыскание с них денег является крайне проблематичным.

Узнав об этом, мои клиенты отказались от этой сделки и сдали свой дом другим арендаторам.

Через пару лет, я увидел в реестре судебных решений длительную судебную тяжбу между этим консульством и другим собственником дома. В итоге ему так и не удалось взыскать с консульства «очень выгодную» арендную плату.

Вот такие дела.

Так что решайте сами, нужно ли пользоваться услугами юристов, когда заключаете договора аренды, или нет.

 

Если решили, что вам нужна наша помощь - обращайтесь.

В разделе «Контакты» вы найдете наши телефоны и адреса офисов, а также сможете связаться с нами отправив ваш вопрос или предложение на электронную почту.

 

Читайте также:

Адвокат Черновцы,

Адвокат Ивано-Франковск,

Адвокат Хмельницкий.